政府掌舵 市場揚帆 北碚偏巖古鎮 城市更新有“門道”
2025-05-08 06:25:16 來源： 重慶日報
春日暖陽順著黃葛樹虬結的枝干黏黏稠稠地往下“淌”。光影斑駁的樹下，一溜竹制的桌椅邊坐滿了游客。茶館老板謝親奎穿行其間，送水、倒茶，忙得不亦樂乎。他身后，一間小瓦屋的牌匾上寫著“謝四茶館”。
這家位于北碚偏巖古鎮的茶館，以前每年頂多能賺5萬元，如今這一數值已經超過10萬元。
謝四茶館是偏巖通過城市更新大幅提升旅游綜合收入的縮影。2024年，這里的游客量從此前的年均50萬人飆至132萬人，旅游綜合收入突破8000萬元。
古鎮是旅游市場中的紅海，爛尾項目和失敗案例比比皆是。北碚偏巖古鎮為何能找準“門道”？這背后，是一套“政府掌舵、市場揚帆”的打法。
一個處處危房的古鎮
偏巖有300多年歷史，至今仍保留著書院、戲臺等古建筑，黑水灘河穿越古鎮，岸邊50多棵百年黃葛樹盤根錯節。
10多年前，偏巖啟動旅游開發。謝親奎瞄準商機，在河岸邊租賃了一家鋪面，開起了茶館。
但偏巖老街上的房屋總面積約2萬平方米，由于缺乏系統維護，超過七成的房屋成了D級危房。這些房屋中，國有的、私有的互相交叉，加上公私混雜、公房私用、資產權屬糾紛等問題，房屋修繕和街面改造困難重重。
一個處處是危房的古鎮，自然就留不下消費者。“游客大多只有夏天來，到河里劃個水，打個麻將，然后在街上隨便吃碗豆花飯就走了。”謝親奎回憶說，生意差的時候，忙活一天只有幾十元收入。
2023年秋天，一則偏巖即將升級改造的消息傳遍古鎮，但謝親奎不以為意。作為古鎮旅游從業者，他看到過太多失敗案例。
重慶市住房和城鄉建委相關負責人坦言，古鎮旅游開發中，過去不少政府部門都是“甩手掌柜”，全權交由企業操盤，后者急于變現，讓不少古鎮變成了千篇一律的小商品街，或者淪為毫無特色的低端食街。更有甚者，只顧短期利益，不考慮古鎮的歷史文化保護，最終留下一地雞毛。
一次全新的合作“打法”
但這一次，北碚區采取了完全不同的“打法”。
2023年9月，北碚區住房城鄉建委啟動偏巖老街城市更新項目，探索項目化“建投運”一體模式。項目由國企平臺——重慶縉云資產經營（集團）有限公司（以下簡稱縉云公司）牽頭打造。
國企平臺公司首先摸清資產底數，工作小組挨家挨戶走訪，核查古鎮資產戶主信息、權屬性質、面積信息、安全情況等21類清單要素，梳理了2900余項資產信息。然后厘清權屬邊界，分類建立產權糾紛房屋、經濟糾紛房屋、超紅線房屋等問題化解臺賬，聯動規劃、國資、法院等部門建立權證辦理聯合會審機制。
理清了產權關系，資產整合馬上展開。縉云公司建設部部長劉燕介紹，他們通過收購、租賃、合作經營等多種模式，獲取了古鎮老街六成房屋的產權或使用權，讓古鎮的整體打造有了基礎。
拿到了大部分古鎮房屋的所有權或經營權，縉云公司是要推倒重來嗎？鋪面被租賃收回的謝親奎也曾有過這種擔心。不過，他很快發現自己多慮了。
縉云公司通過增加隱藏式鋼架、結構柱，對舊墻體進行大面積保護，同時通過噴涂、打磨、刮擦等“做舊”手法，讓新建墻體融入老舊墻體中。這樣，在建筑結構安全等級提升的基礎上，其整體風貌及古鎮一字形街巷肌理，也被完整保留了下來。
但謝親奎新的擔憂又來了：一家并沒有旅游開發經驗的國有資產運營平臺公司，如何能拿出讓游客滿意的旅游產品？
北碚自有高招——邀請在全國創下多個成功案例的陜西袁家村旅游開發公司進行合作。該公司與縉云公司按照51∶49比例出資成立合資項目公司，作為古鎮運營主體。政府平臺公司打造硬件，確保古鎮風貌不走樣，市場化的專業公司負責運營，提高效率，一個分工明確的政企合作機制，建立了起來。
一種“一榮俱榮”的利益機制
具體如何運營？上述合資公司的答案是“四個統一”，即統一規劃商業布局、統一招商、統一管理、統一供應鏈。
就統一規劃而言，合資公司依據偏巖古鎮的生態人文資源，劃定了“三街兩組團”的商業布局圖。每個街區或組團已有哪些業態，預留的鋪面需要補充哪些業態，游客一目了然，后續招商也有章可循。
如謝四茶館就被規劃成為老街上的文化休閑業態，旁邊還規劃了民宿、手工坊等。再遠處是中央倉、鄉村大學堂、永泰恒商號等。一個多元交叉的商業業態布局，打破了偏巖古鎮過去“豆花飯占了半條街”的窘境，讓游客“耍起來不重樣”。
在此基礎上，合資公司還制定了分類招商引資策略，例如：針對民宿、書店、酒吧等投資金額大、收益見效慢的項目，他們采取國資領投、民資跟投的方式；針對投資金額小、產品同質競爭激烈的小吃業態，采取國企全額投資、優選項目手藝人的方式；針對大型餐飲等存量商戶，通過減免租金、分配讓利收益等方式扶商養商。
謝四茶館也與合資公司簽訂了新的合作協議。但這次不是簡單的房屋租賃關系，而是一種利益共享機制。茶館不再直接繳納租金，而是每個月從營業額里上交保底金額給公司。超過保底的部分，公司收取營業額的10%—25%，其他收入則歸租戶所有。
統一供應鏈，就是對古鎮餐廳的食材進行統一配送，以此來確保食品安全和品質。
“我的茶館不僅是我自己的生意，還是整個古鎮的一部分。我的收入與古鎮整體收益掛鉤，大家一起賺錢。”謝親奎說，通過構建這樣“一榮俱榮”的共同體，商家和運營公司才能真正“勁往一處使”，從而提供更好的產品和服務，吸引更多游客。
新重慶-重慶日報記者 吳剛
責任編輯：陳霞
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